¿Cómo invertir en el sector inmobiliario?

Actualmente, en el sistema financiero y en el mercado de capitales se ofrece una gama amplia de alternativas de inversión, las cuales logran captar buena parte de los excedentes de los hogares peruanos. Las alternativas van desde productos con un riesgo muy bajo, como cuentas de ahorro y depósitos a plazo, hasta las más arriesgadas –pero con mayores expectativas de rentabilidad–como renta variable y derivados financieros.

Estos instrumentos, sin embargo, son sensibles a variables del mercado como tipo de cambio, tasas de interés, inflación, variables exógenas de diversos tipos, etc. Es más, en periodos de estrés financiero y crisis sistémicas (que afectan simultáneamente a distintos países y mercados financieros) la correlación que existe entre los instrumentos aumenta de tal forma que se terminan eliminando buena parte de las ventajas obtenidas de la diversificación. En pocas palabras, las distintas inversiones que se pueden tener en el mercado financiero o de capitales pueden ir en una dirección inesperada y afectar seriamente el patrimonio de los inversionistas.

Como otra alternativa de inversión, existen los activos inmobiliarios, o real estate, la cual es un asset class con mucha más historia que los anteriormente mencionados, pero que a veces queda relegado en los portafolios de inversión, debido a su iliquidez, ticket alto de inversión, aspectos legales sobre la compra y alquiler de inmuebles, impuestos, etc. No obstante, los activos inmobiliarios presentan ventajas importantes: un valor intrínseco en sí mismos, su valorización varía menos frente a crisis económicas y financieras locales e internacionales (lo que favorece la diversificación del portafolio), los precios tienden a crecer de la mano con la inflación y, finalmente, se puede influir en su valor, por ejemplo, a través de remodelaciones, negociación del precio de compra o venta, etc.

Actualmente existen en el país distintas formas de invertir en el sector inmobiliario, muchas de ellas desconocidas para buena parte de los hogares peruanos con capacidad de ahorro.

La forma más directa consiste en construir un inmueble y alquilarlo o venderlo; sin embargo, esta modalidad implica tener un amplio conocimiento del sector y no solamente de los aspectos técnicos, sino también aspectos comerciales, legales, etc. Si no se cuenta con el expertise necesario, otra alternativa es destinar fondos para financiar a desarrolladores que tienen la experiencia y trayectoria suficiente, pero que no cuentan con los fondos necesarios para un determinado proyecto y no pueden o no quieren trabajar con los bancos (actualmente existen en el mercado de Lima y provincias varias constructoras o inmobiliarias chicas y medianas en esta posición). En estos casos, el aporte puede ser como deuda o como patrimonio (equity). En el primer caso, existe la garantía de un pago fijo, a través de una hipoteca, mientras que, en el segundo caso, el pago depende del éxito del proyecto, lo que implica un mayor riesgo y la posibilidad de obtener mayores retornos.

Otra forma bastante común de invertir en la categoría es la compra de inmuebles ya construidos, con el objetivo de venderlos a un mayor precio en el futuro, o alquilarlos y de esta forma generar un ingreso pasivo. Al igual que la opción anterior, no se requiere un alto grado de know how técnico; la principal desventaja radicaría en la falta de liquidez, o potenciales problemas con los inquilinos, dada una regulación peruana imperfecta al respecto. Cabe destacar que actualmente el ratio PER (price-earnings ratio) o el retorno que se obtiene de comprar y alquilar un inmueble, sobre todo de departamentos, es relativamente bajo en el Perú, principalmente porque los precios de los inmuebles han crecido mucho más rápido que los ingresos de la población.

Las alternativas descritas hasta ahora tendrían un inconveniente en común, que es la falta de diversificación dentro de la categoría. Si uno se compra un departamento y, por mala suerte, el edificio donde se ubica perdió valor porque los vecinos decidieron no pagar la cuota de mantenimiento, dicha inversión podría resultar un dolor de cabeza. Si se pudiera tener 10% de 10 departamentos, el riesgo se reduciría, manteniéndose la misma rentabilidad esperada.

Ante esta situación, se dispone de los fondos de inversión inmobiliarios, de los cuales existen varios tipos y modalidades. Uno de estos son los FIRBI (Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles), los cuales se caracterizan por destinar la inversión a la adquisición y/o construcción de una cartera de inmuebles para luego alquilarlos, con la finalidad proporcionar una renta periódica y estable a sus partícipes. Una figura muy similar es la de FIBRA(Fideicomiso para Inversión en Renta de Bienes Raíces), el cual adopta muchas de las características de los FIRBI; sin embargo, por ser fideicomisos de titulación, resultan más familiares para inversionistas extranjeros, quienes lo asocian rápidamente con los populares REIT americanos (Real Estate Investment Trust).

Otros fondos son los que se enfocan en el desarrollo y venta de proyectos inmobiliarios —en vez de alquiler—, utilizando el dinero de los partícipes para financiar proyectos, ya sea para la compra del terreno, maquinaria o capital de trabajo. Este financiamiento puede venir como deuda —usualmente con garantía hipotecaria— o como aporte de capital o equity. En el segundo caso, el retorno para los inversionistas vendrá cuando se vendan las unidades inmobiliarias y dependerá de variables como precio promedio de venta, velocidad de ventas, etc; pueden ganarse tasas interesantes, o perder parte del capital invertido.

Un activo similar a los descritos anteriormente es el Capital Preferente, modalidad incipiente en el Perú, pero popular en otros países de la región como Chile. Dicho esquema se caracteriza por la transferencia de bienes inmuebles (con un alto descuento sobre su valor original) del desarrollador del proyecto (constructora) a aquellos que brinden los fondos para el desarrollo del proyecto, en caso la constructora no honre el esquema de pagos definido inicialmente.

Finalmente, se tienen los MBS (mortgage-backed securities), o bonos de titulización hipotecaria, poco comunes en el Perú, pero muy relevantes en mercados financieros más desarrollados. Estos activos, al igual que los instrumentos de renta fija, pagan un interés periódico, el cual está respaldado por los flujos de caja provenientes de una cartera de hipotecas. Si bien a nivel nacional no ha habido emisiones públicas de estos instrumentos en varios años, se pueden encontrar títulos de deuda emitidos por desarrolladores inmobiliarios en mercados over-the-counter, originados por bancos de inversión boutique o sociedades agentes de bolsa, y ofrecidos privadamente.